市场下行期, 回归基本面 中原集团研究中心 刘渊 2018年07月 关于中原 中原集团1978年创立于香港,以新房和二手房的房地产经纪、代理业务为主,同时提供房地产咨询 顾问、物业管理、测量估价、按揭代理、资产管理、投资移民等多元化服务,旗下拥有中原地产、利 嘉阁地产、森拓普等品牌。 中原集团立足香港,经过近四十年发展,已在中国内地、香港、澳门、台北、新加坡共37个城市设立 分公司,聘任员工6万人,跨地域分店总数2600间 2016年度全年销售额接近9500亿元人民币,佣金收入超170亿人民币,成交宗数58万余宗。以专业 服务获得消费者信赖 2017年中原集团成交金额9570亿元人民币,佣金收入163亿元,成交宗数52万余宗。其中大陆区成 交金额6930亿元,成交宗数47万余宗。 中原网络 陕西 安徽 江西 广西 01 楼市进入下行周期的标志 下行期标志1:成交量下降  2017年,一线城市一二手住宅成交量历史低位,今年预计小幅回升,仍处低位;  二线城市新房成交量2017年同比下跌26%,今年前5个月跌幅减小,全年预计同比持平;  三四线依靠货币化棚改刺激,去年强劲增长18%,今年随着棚改力度减弱,销量增长放缓,全年可能负增长。 54城市新建住宅销售面积对比(2018H1) 全国各线城市新建住宅销售面积及同比增幅(2018年前5月) 全国各区域新建住宅销售面积及同比增幅 /万平 10000 0% /万平方米 201706累计 万平方 2018-05 14% 60,000 20% 201806累计 60,000.0 15% 5月累计成交量 9000 -5% 201805累计同比 累计同比 累计同比 15% 8000 2% 10% 50,000 50,000.0 -10% 10% 7% 7000 -7% 0% -15% -8% 40,000 40,000.0 6000 4% 5% -10% 2% 5000 -20% 30,000 30,000.0 4000 -20% -25% 0% 3000 20,000 20,000.0 -30% -30% -38% 2000 10,000 -7% -5% -35% -40% 10,000.0 1000 0 -40% - -50% 0.0 -10% 一线 二线 三四线 总计 全国 一线 二线 三线 四线 全国 东部 中部 西部 东北 数据来源:国家统计局,中原集团研究中心 下行期标志2:房价停涨  98年房改至今20年,房价总体保持上涨趋势;  仅2008、2011、2014年出现短暂下跌;  目前一二线新房价格停涨1年多,二手价格涨幅收窄,少数城市同比下跌。 中原二手住宅价格指数(2004.05-2018.06) 中原二手住宅价格指数 1000 目前比 租金 900 城市 2018.06 目前比 最高位跌幅 2014.9涨幅 回报率 800 北京 850.2 -10% 63% 1.55% 700 北京 上海 600 上海 600.4 -2% 81% 1.59% 广州 500 广州 867.9 0% 83% 1.47% 深圳 400 天津 深圳 892.9 0% 116% 1.58% 300 成都 天津 774.2 -10% 71% 1.57% 重庆 200 南京 成都 534.9 0% 118% 1.70% 100 重庆 425.3 0% 80% 2.59% 0 0405 0412 0507 0602 0609 0704 0711 0806 0901 0908 南京 788.5 0% 94% N/A 1003 1010 1105 1112 1207 1302 1309 1404 1411 1506 1601 1608 1703 1710 1805 数据来源:中原集团研究中心 下行期标志3:土地市场遇冷  土地市场遇冷是楼市进入下行周期的重要标志;  历史经验:土地流标率(不成交率)上升、溢价率的下降——市场进入下行期  以往两次流标率反超溢价率分别出现在2011.04-2012.08和2014.04-2015.04 40个重点城市含住用地平均溢价率/流标率(2009.01-2018.05) 流标率 溢价率 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 10 4 7 0 1 4 7 0 1 4 7 0 1 4 7 0 1 4 7 0 1 4 7 0 1 4 7 0 1 4 7 0 1 4 7 0 1 4 9 0 0 1 0 0 0 1 0 0 0 1 0 0 0 1 0 0 0 1 0 0 0 1 0 0 0 1 0 0 0 1 0 0 0 1 0 0 0 9 9 9 0 0 0 0 1 1 1 1 2 2 2 2 3 3 3 3 4 4 4 4 5 5 5 5 6 6 6 6 7 7 7 7 8 8 0 0 0 0 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 2 02 02 02 02 02 02 02 02 02 02 02 02 02 02 02 02 02 02 02 02 02 02 02 02 02 02 02 02 02 02 02 02 02 02 02 02 02 数据来源:中原集团研究中心 政策压力可以持续多久?  本轮楼市下行始于政策转向,上轮市场低谷也是由于政策收紧;  本轮调控的背景,与上轮很相似。本轮反弹力度强于以往,政策压制的时间也可能更长;  限价、限售等强制措施可能常态化 各城市调控政策对比及强度评级 限购限贷 持续调控城市 第二批限购限贷城市 第三批限购限贷城市 其他 石 秦 城市 上 北 广 深 三 厦 南 郑 珠 杭 苏 南 成 济 天 福 武 东 合 无 佛 长 青 宁 海 崇 赣 廊 沧 中 西 保 兰 嘉 承 九 唐 镇 嘉 桐 海 平 徐 常 涞 涿 惠 扬 启 长 芜 开 沈 南 贵 重 宁 北 绍 桂 昆 襄 岳 泉 海 京 州 圳 亚 门 昌 州 海 州 州 京 都 南 津 州 汉 莞 肥 锡 山 沙 家 皇 庄 岛 波 口 礼 州 坊 州 山 安 定 州 兴 德 江 山 江 善 乡 宁 湖 岛 州 州 水 州 州 州 东 乐 湖 封 阳 宁 阳 庆 波 海 兴 林 明 阳 阳 州 2015 2016.3 2016.10 2016.11 2017.3 2017.4 2017.5-9 2017.9- 数据来源:中原集团研究中心 当前楼市和上一轮最大的不同——购房者心理预期 受限价、限签影响,目前市场上,中原监测的新开盘认购率成为描述市场的最佳指标。 4月以来,22城推盘认购率稳定在80%以上,高于2017年均值72%。 整体而言,22城开盘情况稳定。 22个重点城市新房新房推盘套数及认购率(2013年第1周-2018年第26周,07.01) 推售套数 认购率 120% 45000 蓝色虚线为2016-2017年周均认购率 40000 100% 35000 80% 30000 25000 60% 20000 40% 15000 10000 20% 5000 0% 0 1 5 9 13172125293337414549 1 5 9 13172125293337414549 1 5 9 13172125293337414549 1 5 9 1317212529333741454953 4 8 1216202428323640444852 4 8 2013 2014 2015 2016 2017 2018 数据来源:中原集团研究中心 城市间开盘认购率分化 深圳、厦门、苏州等城市开盘认购率下滑明显;重庆、成都、长沙

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