中国长租公寓行业市场前景研究报告 中商产业研究院 网站网址: http://www.askci.com/reports/ 客服热线:400-666-1917 前 言 Introduction 近期,长租公寓行业尤为不太平,我爱我家前高管炮轰资本推高房租, 并大胆预言:“长租公寓爆仓,一定比P2P爆雷更厉害。”一语成谶,长租公 寓真的爆仓了,杭州鼎家破产,4000户租客受损。我国长租公寓行业市场前景 广阔,2025年租金成交总额有望达到3.2万亿元,租赁人口达到2.5亿。未来, 长租公寓路在何方? 前言 1.长租公寓行业概况 C 目 1.1 长租公寓的定义 ON 1.2 长租公寓政策 TE 录 1.3 长租公寓产业链 N 1.4 长租公寓参与主体 TS 1.5 长租公寓模式 2.长租公寓行业发展现状 2.1 长租公寓渗透率 2.2 长租公寓市场规模 2.3 长租公寓行业痛点 2.4 长租公寓行业竞争格局 3.长租公寓投融资 3.31 长租公寓投融资 3.32 长租公寓融资方式——ABS 3.33 长租公寓融资方式——REITs 为全球商业领袖提供决策咨询 4.长租公寓行业重点企业介绍 4.1 房企——万科泊寓 C 目 4.2 房地产中介——链家自如 O 4.3 酒店集团——铂涛集团窝趣 NT 4.4 专业租赁公司——YOU+国际青年公寓 E 录 4.5 金融机构——建设银行 NT 5.长租公寓行业发展驱动力 S 5.1 高房价使得部分人口被动转向租赁需求 5.2 住房观念升级推动长租公寓发展 5.3 楼市限购租房群体扩大 5.4 消费升级刺激租赁市场发展 6. 长租公寓行业发展趋势 6.1 长租公寓系统化智能 6.2 行业迎来整合期 为全球商业领袖提供决策咨询 01 长租公寓行业概况 长租公寓的定义 “长租公寓”,又名“白领 公寓”,“单身合租公寓”,是近 几年房地产三级市场一个新兴的行 业,是将业主房屋租赁过来,进行 装修改造,配齐家具家电,以单间 的形式出租给房屋周边的白领上班 人士。长租公寓相对个人出租和中 介租赁,租赁关系更为稳定,统一 的管理与装修,居住环境更加舒适, 深受年轻人喜爱。 资料来源:中商产业研究院 PAGE 6 为全球商业领袖提供决策咨询 长租公寓政策 自2015年以来,国家出台了一系列支持租赁住房政策,在中央层面,政策的顶层设计趋于完 善,未来发展住房租赁市场将是解决当前热点区域房地产市场供需矛盾的重要措施。 资料来源:中商产业研究院 PAGE 7 为全球商业领袖提供决策咨询 长租公寓政策 资料来源:中商产业研究院 资料来源:中商产业研究院 PAGE 8 为全球商业领袖提供决策咨询 长租公寓产业链 长租公寓的产业链可以分为上游物业资产,中游长租公寓运营商和服务商、下游租客三个基本 环节,大数据系统作为产业链的连接环节起到重要的信息传递和收集作用。作为资金和资源双重密 集型行业,长租公寓的发展需要相应的金融支持。 第三方服务机构 装修设计公司 家具、家电供应商 维修、保洁服务商 其他生活服务提供商 资产 公寓经营商 租客 土地资源 装修改造 生活服务 房间及服务 住房修建 家电家具 信息平台 业主 住房租赁 维修保洁 社交平台 经营管理收益 金融机构 银行 房地产基金 资产管理公司 其他 资料来源:中商产业研究院 PAGE 9 为全球商业领袖提供决策咨询 长租公寓参与主体 近年来,伴随政策利好长租公寓以及需求的逐步释放,多主体纷纷进军长租公寓市场。市场现有 主要有6种参与主体:地产开发商、地产中介服务机构、酒店集团和金融机构、互联网公司。凭借各 自优势,6种长租公寓主体逐鹿住房租赁市场。 资料来源:中商产业研究院 PAGE 10 为全球商业领袖提供决策咨询 长租公寓参与主体——房地产 近几年,各大房企纷纷布局长租公寓市场。房企公寓品牌可利用母公司手中的闲置自持资产进 行升级改造,同时借助集团整体的信用进行低成本融资,在长租公寓领域占据着先发优势。 资料来源:中商产业研究院 PAGE 11 为全球商业领袖提供决策咨询 长租公寓模式 目前,国内的公寓根据房源性质分为集中式公寓和分散式公寓两种。集中式公寓以酒店式公寓、 快捷酒店和工业改造房为主;分散式公寓运营公司主要以创业型公司为主,其依托私募基金获得资 金支持,从个人业主处获取分散式物业,采取轻资产模式运营。 资料来源:中商产业研究院 PAGE 12 为全球商业领袖提供决策咨询 02 长租公寓行业市场现状 长租公寓渗透率 目前国内长租公寓仍处于起步阶段,行业主要聚焦在一二线城市。全国长租公寓品牌渗透率为 2%,一线城市为5%,二线城市仅1%。 数据来源:中商产业研究院大数据库 PAGE 14 为全球商业领袖提供决策咨询 长租公寓市场规模 流动人口和毕业大学生是住房租赁市场的主力军,流动人口伴随着城市化率的提高已经出现 放缓趋势,而伴随着房价太高,越来越多年轻人加入租房群体,租赁市场需求规模大,供应规模 还在起步阶段,发展前景广阔。根据中商产业研究院的统计,2015年中国租赁市场成交总额已经 超过1万亿元,租金人口接近1.6亿。预计到2020年租金成交总额将达到2万亿元,租赁人口达到2 亿;2025年租金成交总额有望达到3.2万亿元,租赁人口达到2.5亿。 数据来源:中商产业研究院数据库 PAGE 15 为全球商业领袖提供决策咨询 长租公寓行业痛点 我国的资产价格的高企,且相对房价来说租金的上涨幅度太慢,导致国内租金回报率长期较低。 长租公寓房源多为住宅且较为分散,业主多不愿签长期合同。品牌公寓的成本费用主要由拿房成本、 获客成本、装修摊销、人力开支构成。其中拿房成本占到整体收入的50%左右,若长租公寓采用市场 融资手段进行规模扩张,8%的融资成本,使得企业大概率的负杠杆运作,盈利空间有限。 长租公寓痛点 盈利空 间有限 房源获 取难度 大 租金回报率 偏低 资料来源:中商产业研究院整理 PAGE 16 为全球商业领袖提供决策咨询 长租公寓行业竞争格局 在短短几年间,我国的长租公寓行业发 展十分迅速,而规模化的品牌也逐渐形成。 长租公寓品牌榜单前十的长租公寓品牌分别 为:YOU+、魔方、泊寓、冠寓、优客逸家、 包租婆、自如友家、蛋壳、窝趣、红璞。 资料来源:中商产业研究院 PAGE 17 为全球商业领袖提供决策咨询 03 长租公寓行业投融资 长租公寓投融资 长租公寓行业迎来“风口期”,标杆房 企、一二手中介、连锁酒店、资产管理公司 背景公司以及创业公司等主体纷纷汇聚到这 个市场中来,具有“国家队”身份的国企也 不甘示弱,在政策面大力扶持下,已经成为 长租公寓行业的主力军。以2014年、2015年 为公寓融资高峰期,且单轮融资金额大,以 千万量级居多,并出现亿级单轮投资。长租 公寓成为资本市场的“香饽饽”。 资料来源:中商产业研究院 PAGE 19 为全球商业领袖提供决策咨询 长租公寓融资方式——ABS 租金收益权ABS是以基础资产产生的现金流作为还款来源,以优先/次级分层结构、按年 归集支付、房产及土地抵押、第三人差额补足等措施提供综合增信保障的固定收益产品。 租金收益权ABS的交易结构通常采用专项计划或信托受益权的单SPV架构。不过,国内公 寓行业首单ABS- -- -魔方公寓ABS采用的却是“专项计划+信托受益权”的双SPV架构设计,并 且通过分级机制、现金流评估及超额覆盖、触发制补充质押、保证担保等内外部增信设计, 实现了全部优先级证券的AAA评级。 PAGE 20 为全球商业领袖提供决策咨询 长租公寓融资方式——REITs 2017年10月国内首单长租公寓资产类REITs——新派 长租公寓REITs 公寓权益型房托资产支持专项计划在深交所正式获批发 行。长租公寓REITs采用的模式主要有银行间REITs和交易 所基金REITs模式。 第一种长租公寓持有方选择合适物业作为资产池, 以租金的未来收益权作为偿还来源,并辅以物业资产抵 押或租金收入超额覆盖等可选的增信措施,根据长租公 寓租金的预期收入水平和合理收益率确定REITs规模和份 额,在银行间市场上市交易。 第二种是长租公寓持有方选择合适物业,以转让股 权方式将物业资产转让给专门的项目公司(SPV,因国内 REITs税收政策并无放宽,这种方式一定程度上可避免过 度征税),设立REITs筹集资金,在证券市场上市交易。 PAGE 21 为全球商业领袖提供决策咨询 长租公寓融资方式——REITs 银行间REITs VS 交易所基金REITs模式 资料来源:中商产业研究院 PAGE 22 为全球商业领袖提供决策咨询 04 长租公寓行业重点企业介绍 房企——万科泊寓 2016年5月,万科正式推出长租公寓业务的统 一品牌“泊寓”。2018年将租赁住宅业务确立为核 心业务,上半年万科长租公寓业务覆盖30个主要城 市,累计获取房间

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