砺境 力进 中国房地产市场年度展望 2019 savills.com.cn/research 前 言 中国经济在 2018 年经历了巨大挑战。政府严正应对经济不平衡问题,力求金融去杠杆,在重拳出击非正规贷 款渠道的同时严格限贷以减少企业负债。这在理想经济环境下亦如履荆棘,更何况中美贸易战当前,经济形 势更显严峻。再加上技术企业监管加码、股票市场持续不振,易使人产生经济急速下挫的错觉。但事实上, 虽然不乏中小城市景气难振,一线城市以及重点二线城市发展依然稳健。 写字楼市场而言,北京、广州、杭州、成都等城市呈现空置率下跌、租金上扬的积极走势;其他城市则受制 于供应过剩,涨租难度增加。 实体零售继续面临来自电商及全渠道商家的强大竞争火力。然识时务者为俊杰。经验老到的业主开始重新定 义价值主张,不断升级业态组合,引入热门品牌或借助潮流技术元素增强互动体验,更将电商平台拉入己方 阵营“化敌为友”,积极响应 “新零售”时代的消费需求。 物流市场持续发展壮大。快消品消费日益向线上转移,包裹投递量不断攀升,对服务品质及时效的要求日益“苛 刻”;此外跨境电商、冷链物流也在强势扩张,共同助力物流物业市场。 精品体验式旅行、养生保健以及户外运动相关领域迎来新一轮复兴,为酒店市场带来利好。此外,在领先城 市的活力中心区,酒店市场亦再焕生机,入住率、客房价格双双回升。 在政策导向以及贷款环境的共同作用下,住宅市场仍在不确定中摇摆。面对价格滞涨而成交萎缩的困境,身 负重债的开发商迫切希望政策面出现转机。住宅租赁市场热度不减,但处境亦显尴尬:运营平台尚未成熟却 已有巨额资本注入;市场初具雏形尚不具规模,供应突增消化仍需要时日。 2018 年伊始投资市场气氛萧条,但在年末开发商冲业绩、 投资者配置资本的需求下,行情有所回暖。本土保险公 司与境外基金是投资主力;本土基金则因融资难度较大 且收益低于预期,参与度较低。倘若 2019 年房地产市 场继续降温,将会有很多投资者伺机抄底,抑或转向不 良贷款领域寻找机会。 利基资产领域继续吸引投资者,其中大健康、数据中心 等尤受追捧。这些领域回报高、竞争少,然而风险 更高,投资周期也更长。相对而言,利基资产更适合 私募股权、开发商以及保险公司,与基金的匹配度较低。 JAMES MACDONALD 第一太平戴维斯中国区市场研究部网站将持续更新,与您 Head of China Research ,Savills 分享房地产市场睿智观点与深刻洞察 - +8621 6391 6688 savills.com.cn/research james.macdonald@savills.com.cn 砺境 力进 03 主题篇 贸易争端 中国经济在过去40年中成就惊人。 另一方面,随着全球权力平衡的转变, 国内生产总值从改革开放前 1977 年 其他国家与中国的经贸关系也将继续 的 3,250 亿 元, 到 2001 年 中 国“ 入 演变。中国或将长期面临开放市场、 世”时的 11.1 万亿元,再到 2017 年 提高决策透明度的压力,且这股压力 的 82.7 万亿元,40 年间增长 24 倍。 将不断累积。鉴于政治导向对经济的 彼时,中国经济规模较小,对全球经 影响,参与跨境业务的国际企业将面 济的影响较弱;如今,中国经济贸易 临更多不确定性及市场波动,其他企 的规模及实力日益彰显, 一举一动也 业则会面临更多海外竞争。但归根结 产生着巨大的国际影响。在此背景下, 底,中国的所有决策都将以国家利益 国际社会尤其是美国开始用更多国际 为宗旨,而所有国家都不会例外。中 经济贸易惯例来约束中国。此外,由 国经济开放的范围、节点、方式都将 于部分国家已对中国经济产生依赖, 由中国选择,例如开放已由本土企业 国际市场亦担忧这会成为中国达成经 掌控的市场,抑或选择性地引入海外 济甚至战略目标的“武器”,甚至有 竞争为本土企业的国际扩张提供预演 一些国家将中国贸易问题上升为国家 机会。 安全问题。 04 savills.com.cn/research 债务 债务是当今时代最大的系统性风 险之一。这虽不是中国特色,但 中国债务的增长无论速度还是规 模都甚于其他很多国家。国际清 算银行数据显示,截至 2018 年 6 月,中国总债务达到 33.1 万亿 美元(219 万亿元人民币),相 当 于 GDP 的 253.1%;2008 年 底这一比率仅为 138.4%(6.5 万 亿美元,44 万亿元人民币)。 253% 看似比率很高,但很多发 达国家也在这一水平:如英国 (280%)、美国(249%)、澳 大利亚(235%)、日本(370%)。 债务规模并不是担忧焦点,毕竟 中国债务多为国内债务,受汇率 波动的影响较小。真正的核心问 题在于债务增长的速度以及企业 对债务的日益依赖。虽然债务对 GDP 的比率没有下降,但单从比 率没有上调这一点就可以看出, 巨额债务已给国内市场施加了相 当大的压力,正如我们在过去 12 各部门债务与 GDP 比重,2007 年 1 月至 2018 年 6 月 个月中所看到的那样。此外,中 国债务市场还存在多重问题,包 括市场透明度低、影子银行监管 缺失、风险评估缺乏合理机制继 300% 而影响定价、融资环境受政策导 向而非市场选择、股权投资市场 250% 不够成熟难成企业融资途径、非 200% 金融企业债台高筑等等。 150% 这些问题都亟待解决,中国政府 也在勉力应对。然而,这些任务 100% 件件艰巨、相互关联且极其复杂。 暂不提解决问题,即便缓解形势 50% 也需要时间和耐心,难免会造成 严重不适,例如经济增长放缓、 0% 企业破产、市场整合、资产重新 估价等。攻坚战的开展势必缓慢, 可能会因为外来干扰而屡屡中 断,但长远来看,不断进展将是 持续的主题。 来源 CEIC、第一太平戴维斯研究部 砺境 力进 05 办公空间即服务 Waas 服务式办公出现数十年后,联 系愈发微妙。为提升租户体验, 合办公成为新的关注焦点。这 业主积极增加服务内容、升级 两类办公产品的定位都相对“边 设施;亦有业主自创联合办公 缘化”,主要服务于企业代表 品牌 ,“肥水不流外人田”。中 处、初创公司、自由职业者以 介方的角色也有所转变,从传 及部分中小型企业。相比传统 统的租赁谈判与管理、项目及 写字楼,其优势在于租客可即 设施管理逐步延伸至与业主合 时入驻、租赁条款更加灵活、 资合作,共同打造灵活办公空 成本支出较低,提供各类服务、 间。 活动及共享设施。在良好的商 务社群氛围下,入驻企业往往 随着更多办公楼面被“联合办 也可获得发展支持并吸引到风 公化”,Waas 带给写字楼市 投关注。 场的影响或将比此前预期更加 深远、广泛和持久。Waas 出 回顾联合办公近年走势可见, 现在经济增长放缓这个节点, 在市场需求支撑以及多轮融资 看似“生不逢时”,但可能恰 成功这两道“强心针”的作用 恰是应际而生:企业社会正在 下,联合办公强势扩张之余亦 加速变化,市场不断涌现新的 在不断寻求突破。运营商积极 产业及商机,老旧产业被迫重 拓宽服务范围、扩大运营场所, 组整合,不确定气氛笼罩市场, 吸引规模更大的大企业租户, 前景难以预测。在这个以变化、 提供定制房地产解决方案。在 不确定为关键词的时代,仍用 此扩张过程中,运营商与业主 一纸长期租约拴住未来发展方 及中介的关系逐渐转变——由 向存在变数的企业,显然愈发 于核心业务出现重叠,双方关 不易。 06 savills.com.cn/research 技术与数据 房地产长期一度被看作与技术 费体验自动化的变革。从消费 百度等技术巨头则跟随苹果、谷 创新“绝缘”的行业,如今也 者体验的角度来看,一些“1.0” 歌、亚马逊的脚步,推出智能语 终于对科技敞开了大门。 技术还比较粗糙,但随着技术 音助手。技术企业也在寻求与政 及技能的提升,技术应用应该 府部门合作,从物联网传感器、 在市场历练下,安居客、房天 会向“润物细无声”的方向发展, 移动设备等各类途径获取海量数 下等房产网站逐渐从住宅中介 为人力提供辅助而非取代人力。 据,服务于提升公共安全、规范 蜕变成全方位地产中介平台, 近来的技术应用更多以消费者 交通、优化资源配置等目标。 淘宝甚至也推出大型房产投资 参与、品牌体验为重,简单粗 项目。一些平台(例如自如) 暴的自动化已难登大雅之堂。 新技术应用的最大裨益在于人类 更承担起租赁房产管理者的角 真实体验的数字化,以及由此获 色,在发布房源信息的基础上 技术对零售业的颠覆性变革也 得的近乎无限量的数据。如果存 增加全套管理服务,并推出配 为与零售息息相关的物流带来 储、分类、分析得当,这些数据 套 APP,便于租户在移动终端 了机遇与挑战,令物流成本下 可以帮助我们更好地理解个人与 进行开锁、支付房租、联系物 降,运营效率及管理水平则有 环境的互动,从而以社会需求为 业管理等多项操作。 所提升。 导向,打造更好的现实世界,例 如闭环系统、人工智能优化、智 电商平台不断扩充类别、抢占 过去看似遥不可及的技术与民 能设计等。 市场份额,同时也在继续向

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