2018-2019 年度 中国购物中心发展力报告 中国连锁经营协会 二 0 一九年六月 1 目录 第一部分 前言 ........................................................................................................ 3 一、中国购物中心市场回顾 ............................................................................................... 3 二、中国购物中心发展力分析 ........................................................................................... 7 第二部分 2018 中国购物中心发展力基本情况 ........................................................ 8 一、总体发展力和分项现状 ............................................................................................... 8 二、区域和城市能级发展力解读 ..................................................................................... 10 三、不同物业类型购物中心发展力解读 ......................................................................... 12 第三部分 2019 年中国购物中心发展展望 ............................................................. 14 一、总体购物中心市场展望 ............................................................................................. 14 二、区域和城市能级市场展望 ......................................................................................... 15 三、不同购物中心类型市场展望 ..................................................................................... 16 2 第一部分 前言 本报告依据,中国连锁经营协会每季度持续邀约分布一、二、三线的一百多家典型购物中心的项 目负责人直接参加在线问卷调查,在此基础上,中国连锁经营协会联合世邦魏理仕共同起草了 《2018-2019 年度中国购物中心发展力报告》。中国购物中心发展力,是在宏观经济大势,购物 中心租赁活跃度、运营表现、成本支出和未来预期五大方面的综合作用下的表现,由典型购物 中心的负责人以调查问卷的形式针对上述五个方面的反馈数据编制而成。 中国购物中心发展力的年度分析作为中国购物中心市场发展的阶段性报告,为各地政府在制定未 来发展规划方面提供参考,对市场各主体参与方对购物中心建设运营以及商业流通领域的新趋势、 新机遇的把握具有重要参考意义。 一、中国购物中心市场回顾 外部不确定性上升,国内消费提振信心 2018 年,中美贸易摩擦不断,外部不确定性明显上升。 在此背景下,国内消费对整体中国经济的拉动作用进一步提升。2018 年社会消费品零售总额达 38 万亿元,同比增长 9.0%。最终消费支出对 GDP 的贡献率达 78%,较 2017 年大幅度提升 19.2 个百分点。 图表 1:2005--2018 年 GDP 增速和社会消费品零售总额/增速 40 24% 35 21% 30 18% 25 15% 20 12% 万亿元 15 9% 10 6% 5 3% 0 0% 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 社会消费品零售总额 年增速(社消零售总额) 年增速(GDP) 来源:国家统计局,中国连锁经营协会,世邦魏理仕 3 从 GDP 和社会消费品零售总额的增长趋势来看,借助内需弹性和激发潜力来稳定经济、削减外 部冲击仍是主基调,政府陆续出台的个税改革措施将进一步提振消费市场,国内社会消费品零售 总额预计将保持 9%左右的增速。与此同时,居民收入增长带来的消费升级和结构优化,将作用 于市场并引导市场呈现下列小趋势:1)纯线上红利触顶,电商全面进驻线下;2)在线上向线 下融合的浪潮中,风投资本持续发挥强大的助推力 3)全渠道战略催生餐饮新型门店需求;4) 新项目品质和招商看好,业态组合更加合理,但是现有项目压力增大 5)租金走势稳中有升,商 户租金承受力有限。 纯线上红利触顶,电商全面进驻线下。在历经数年的高速增长后,网购市场进入饱和期,网购 用户规模增速的持续放缓使得电商的人口红利正在消失,2018 年网购用户增速约为 6.8%,较前 几年出现明显放缓趋势,用户增量失速直接影响了线上流量和交易规模。网上零售额亦在增速放 缓的通道内。 图表 2:2014-2018 年网络购物交易金额和网购用户规模同比变化 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2014 2015 2016 2017 2018 年增速(网络购物交易金额) 年增速(网购用户规模) 来源:中国电子商务研究中心,中国连锁经营协会,世邦魏理仕 与此同时,电商的成本正在快速上升。相关统计显示,2017/18 年主流电商的获客成本高于 300 元/人, 已超线下获客成本。销售和运营成本的高企正在不断挤压电商的利润空间,电商步入实 体商业以寻求更广阔的消费市场成为共识。 4 在线上向线下融合的浪潮中,风投资本持续发挥强大的助推力。世邦魏理仕在连续两年跟踪文 娱和消费领域的风险投资案例后发现,尽管 2018 年投融交易总笔数(219 笔)较 2017 年(287 笔)下滑约 23%,但 C 轮及以上的投资案例数比上一年翻了一番,且涉及开设实体店的交易笔 数由 2017 年的 87 笔上升至 2018 年的 93 笔。融投资金的到位将勿容置疑地继续推进“网红” 品牌、互联网品牌开店的进程。 从业态上看,以咖啡茶饮为主的餐饮品牌依然是最为热门的投资项目,在资金充足的前提下,网 红茶饮品牌加快拓店速度,并覆盖至更多的城市。2018 年,喜茶和奈雪的茶分别完成 B 轮和 A+融资,前者 2018 年新店数量同比增加近 30%,并由 2017 年覆盖 13 个城市扩充至 2018 年 的 17 城;而奈雪的茶同年新店数量较 2017 年增加 2.2 倍,由原先的 9 城拓展至 25 城。在城市 层面,杭州、南京、苏州、成都、重庆、武汉、长沙、西安为品牌在一线城市外的重点拓展区域, 而宁波、无锡、天津、沈阳、福州、珠海、厦门、郑州等地亦在 2018 年迎来品牌首店。与此同 时,资金还支持了品牌持续丰富门店类型和单品研发。 全渠道战略催生餐饮新型门店需求。体验的本质,让外卖回归实体商业。近年来,中国整体餐 饮市场保持较为稳健的增速,而餐饮外卖服务发展迅速,显著快于整体餐饮业,外卖占整体餐饮 收入的比重亦在逐年提升。随着外卖业务的不断扩容,一些外卖平台和由外卖起家的餐饮品牌开 始寻求线下的发展机遇,从外卖到堂食,从效率到服务,逐步升级品牌。我们看到,智慧餐饮服 务商“美味不用等”在上海日月光广场开出全国首家不设厨房的“共享餐厅”,餐厅面积 400 平方 米,消费者可在餐厅内通过“美味不用等”APP 订购商场内近 10 家餐厅的餐品。该“共享餐厅” 计划开设更多门店,主要选址国内各大城市的核心商圈。阿里旗下“筷马热食”在上海陆家嘴开 业,餐厅面积 100 平方米。与前者不同的是,筷马热食设有简单的烹饪设施,根据饿了么平台 的大数据选取外卖热门单品,并提供简单加热服务和堂食。该模式未来 3 年内计划开出万家门 店,选址区域为写字楼或社区集中的零售物业内。 新项目品质和招商看好,现有项目压力增大。2018 年,中国 17 个主要城市预计将迎来 740 万 平方米的新增供应,尽管供应总量较 2017 年的 940 万有所减少,但绝对量依然庞大。加之,前 续几年新增项目仍有部分面积有待去化,整体 2018 年供应压力犹存。新项目的入市对现有项目, 尤其是老旧物业产生较大的压力,歇业改造案例频发。根据相关数据监测,2018 年中国 17 个 主要城市零售歇业面积超过 90 万平方米,2019 年第一季度,亦有接近 50 万平方米的零售项目 5 歇业改造。但值得看好的是,前期进行闭店调改的项目陆续入市,录得满租或接近满租开业,且 租户质量提升明显,市场反馈向好,比如上海世茂购物中心、长风大悦城、新天地广场、北京房 山天街等。 图表 3:全国 17 个主要城市供应风险预测 来源:中国连锁经营协会,世邦魏理仕 从城市层面的供需关系来看,17 城中除苏州、无锡以外,其余 15 个城市均维持了与 2018 年相 当的风险等级,苏州和无锡的供应风险均有所下降。一方面,苏州整体购物中心供应不多。

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